Mülk sahiplerinin en sık yaptığı hata, fiyatı hissiyatla belirlemek. "Komşu şu kadara sattı" ya da "bu evi bu paraya aldım, şu kadar masraf yaptım" diye hesaplanan fiyat, çoğu zaman piyasanın gerçeğiyle örtüşmez. Sonuç: aylarca yayında kalan, "neden satılmıyor?" diye sorulan ilanlar.
Yıllardır alıcı ve satıcıyla aynı masaya oturan biri olarak şunu net söyleyebilirim: doğru fiyat, hızlı ve kârlı satışın yarısıdır. İşte izlediğim adımlar.
1. İlan fiyatlarına değil, gerçekleşen satışlara bakın
Portallarda gördüğünüz fiyatlar satıcının istediği fiyattır, evin satıldığı fiyat değil. Pazarlık payı, bekleme süresi ve ilanın kaç kez güncellendiği hesaba katılmadan yapılan karşılaştırma yanıltır. Aynı sitede, aynı metrekarede son dönemde gerçekten el değiştiren dairelere odaklanın.
2. Emsalleri doğru seçin
İki daire aynı binada olsa bile değerleri farklı olabilir. Karşılaştırma yaparken şunlara dikkat edin:
- Kat ve cephe (manzara, güneş alma durumu)
- Brüt ve net metrekare farkı
- Bina yaşı ve deprem yönetmeliğine uygunluk
- Site içi olanaklar, otopark, aidat seviyesi
- Ulaşım: metro ve ana arterlere yürüme mesafesi
3. Evin eksiklerini dürüstçe listeleyin
Alıcı eksikleri mutlaka görecek. Rutubet izi, eskimiş mutfak, çalışmayan kombi gibi kusurları önceden bilmek hem fiyatı doğru kurmanızı hem de pazarlıkta hazırlıklı olmanızı sağlar. Küçük ve ucuz onarımlar (boya, armatür, silikon) çoğu zaman harcadığınızdan fazlasını geri kazandırır.
4. Belgeleri hazır edin
Tapu, iskân (yapı kullanma izin belgesi), aidat ve emlak vergisi borcu olmadığını gösteren belgeler hazırsa alıcının güveni artar, süreç hızlanır. Belgesi eksik ev, alıcı gözünde "riskli ev"dir ve bu risk fiyattan düşülür.
5. Pazarlık payını stratejik bırakın
İlan fiyatını hedef fiyatınızın biraz üzerinde tutmak normaldir; ancak payı abartırsanız ilan filtrelerde yanlış bütçe aralığına düşer ve doğru alıcı sizi hiç görmez. Hedef alıcının arama yaptığı fiyat aralığını düşünerek fiyat koyun.
6. İlk iki haftayı iyi değerlendirin
Bir ilan en çok ilgiyi ilk günlerinde görür. Profesyonel fotoğraf, doğru açıklama ve doğru fiyatla çıkan ev, bu dönemde ciddi alıcılarla buluşur. Fiyatı sonradan defalarca düşürmek, alıcıya "bu evde bir sorun var" mesajı verir.
İlanı paylaştıktan kısa süre sonra alıcı bulmak şans değil; doğru fiyat, doğru sunum ve doğru alıcı kitlesiyle mümkün.
Mülkünüzün bugünkü piyasa değerini merak ediyorsanız ücretsiz değerleme formunu doldurun; bölgedeki emsal satışlara göre hazırladığım değerlendirmeyi size ileteyim.
